Какие налоги нужно платить гражданам, сдающим в аренду принадлежащие им квартиры и другие жилые помещения, нужно ли им регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП)? Эти вопросы постоянно задают нам наши налогоплательщики. Попробуем разобраться.
Гражданин, сдающий в аренду собственное жилье, не обязан регистрироваться в качестве предпринимателя, так как сдача собственного имущества в аренду не подпадает под определение предпринимательской деятельности, ведь в этом случае отсутствует как минимум один из ее основных признаков - предпринимательский риск.
В то же время Налоговый кодекс РФ прямо предусматривает такие виды предпринимательской деятельности, как сдача в аренду или внаем собственных жилых помещений. И в некоторых случаях гражданину может быть даже выгодно вести эту деятельность в качестве ИП, в частности, когда он сдает в аренду несколько квартир и применяет специальный режим налогообложения.
Доходы "непредпринимателя" от сдачи жилья в аренду облагаются НДФЛ по ставке:
13%, если вы резидент; 30%, если вы нерезидент.
Если вы сдаете жилье гражданам, то по итогам года вы должны:
- самостоятельно исчислить налог и подать в ИФНС декларацию (форма N 3-НДФЛ);
- уплатить исчисленный в декларации налог.
Если вы решили стать ИП. Чтобы стать предпринимателем, нужно уплатить госпошлину 400 руб. и подать в регистрационный центр по адресу: Кулакова,37 заявление. В этом заявлении нужно указать вид деятельности - "сдача внаем собственного недвижимого имущества" (код 70.20 ОКВЭД). После этого вас включат в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП). Если вы планируете применять специальный режим налогообложения, то одновременно с заявлением о госрегистрации можно подать заявление о переходе на выбранный спец режим.
Налоговая нагрузка на арендодателя (физическое лицо) может быть существенно снижена при приобретении им статуса предпринимателя и применении специального режима налогообложения. Ведя деятельность по сдаче жилья в аренду, вы можете выбрать и патентную "упрощенку". Действуют патенты только на территории тех субъектов РФ, где они выданы, причем покупать их можно одновременно в нескольких регионах.
Суть патентной УСНО состоит в том, что вы платите налог исходя не из фактически полученных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода. Этот условный доход умножается на налоговую ставку, в результате получается годовая стоимость патента, которую, собственно, и нужно уплатить в бюджет. Если патент выдается не на год, а на меньший срок, то стоимость патента пересчитывается.
Такая система налогообложения обязывает вас лишь:
- уплатить стоимость самого патента;
- вести книгу учета доходов и расходов (все записи вносятся в хронологическом порядке и подтверждаются первичными документам, книгу нет необходимости заверять в ИФНС, но нужно обязательно предоставлять по первому требованию налоговиков, поэтому, мы советуем вести ее в электронном виде и на сайте nalog.ru подключиться к сервису «Личный кабинет налогоплательщика»;
- платить за себя фиксированные взносы в ПФР, на сумму которых можно уменьшить стоимость патента. Существует очень удобный электронный сервис именно для тех, кто выбрал патентную систему налогообложения - «Налоговый калькулятор – расчет стоимости патента», размещенный на официальном сайте ФНС России». На территории города федерального значения Севастополь действует Закон от 14.08.2014 года №57-ФЗ «О патентной системе налогообложения». Налог исчисляется по ставке 1%, вместо установленных Налоговым кодексом 6%. Пониженная ставка на территории Севастополя действует согласно данному закону в течение 2015 и 2016 годов.
Как видим, иногда может быть более выгодно сдавать квартиру в аренду как предприниматель - "спец режимник", чем как обычное физ лицо. Так ли это в вашем случае, может показать только индивидуальный расчет.
Межрайонная ИФНС России № 1 по г. Севастополю